2016年4月9日 星期六

客觀談都市年青人買樓的困擾

每周更新一次CCL index的香討專欄作家"中女社社長",近日發表的文章"現代年青人買樓的困擾",惹起了不少網友的不滿。他貶低80-90後的競爭力,但整篇内容又缺乏實質數據作支撐。雖然我對他的取向持中立態度,但也有感他今次已老貓燒鬚,繼上次估錯市的宣言"未來三個月是最後上車機會"後,有可能再流失更多的支持者。

事實上,其言行早已辣㷫其他地產界人士。紀惠習團的主席湯文亮先生,亦曾撰文公開批評他:「你已經是該網站專欄作家,不過文章只是覆述每週中原指數升跌,無甚新意,你喜歡在該網站出文,只不過是為了一個專欄作家名字,人各有志,我亦無話可說,但你在我的回應箱內寫上本州照例放火三日,亦即是撩交打,我費事同你癲,但建議你多花心思寫文,唔好再以每週中原指數為題目,該網站的點撃率已經很低,而你的文章點撃率是該網站各位專欄作家中最低,唔知道你有沒有察覺得到,如果你夠膽,直接用真名寫文章攻擊我,你絕對可以放火,冇人會阻止你。」


個人愚見,不論是報章專欄還是個人專欄,公開挑釁點火,都是手尾長的愚行。不同派別,自然有不同的理念及粉絲。大家做到和而不同便可,不需強行迫別人接受自己的一套。與其將時間及精力浪費在罵戰上,倒不如善用餘暇,看看書或出外走走,日子會過得更輕快呢。
假設同一個題目"現代年青人買樓的困擾",要我自己作的話,即使在沒有任何數據的證明下,我大概也能想出三個較客觀的理由:

1. 單身族的崛起
都市内的單身經濟體,近年已愈來愈普遍,他們很多都是消費力強勁的Lohas族。然而,在衣食住行方面,他們的住屋需要,所得到的兼顧明顯較少。即使是同一份首期,夫婦二人的薪金總額,大多比單身人士的一人工資為高,所以亦更容易通過銀行的壓力測試。而想獲HKMC批核九成按揭、以購買售價3-4mil樓宇的人士,月入的薪資要求約為4萬。以本港整體的勞動收入來說,個人月薪達4萬的人數,絕對不算主流,這也解釋了較少單身青年獨自上車的原因。再者,本港市場上設計的"單身貴族住宅",大多是另類的"新樓劏房",連300呎都不到,性價比(price-to-performance ratio)非常低。與其自己一人擠在貴價劏房内,倒不如和雙親繼續一起住,反而更舒適吧。

2. 不同行業的薪酬差距
可能大家覺得,月薪數萬的專業人士,在我們身邊真的很常見,尤其是大學舊朋友堆中及考專業試時認識的同學,便更多這種"潛力股"的存在。但晉升階級清晰的專業工種,在香港市場上始終不是佔大部分。更常見的是,像Recruit及Job Market内刊登的服務性行業職位,一般起薪點都不太高。即使我們身旁有親友薪高糧準,但由於數目有限,也不算是statistically significant。月薪合共二、三萬的年青夫婦,反倒是更多見的本地常態。供樓的壓力,他們亦承擔得較重。

3. 職業與居住地的流動性
在全球化的發展下,住在城市内的青年,已不見得會一輩子待在同一地方工作。單是小妹圈子内認識的同輩,便有往内地、日本、越南、英國、美國及澳洲等工作的港人。他們的專業技能,容許他們申請香港以外的工種,亦可隨時被機構調派往新的海外分行。雖然我找不到現時在外國工作(非長期移民)的港人準確數目,但他們的事業特色,已說明了他們某些人暫不置業的原因。在隨時轉變工作、居住地的前提下,難道每搬一次地方,都要買一次樓嗎?日本的咨詢專家大前研一,甚至鼓吹青年人先以租樓方式,來換取在不同國家工作的流動性。莫非這批有事業心、具競爭力的跨國工作者,都要被"中女社社長"以"無樓"為由,而冠上"廢青"的稱號?

上述只是我個人狹隘的見解。有關住屋的需要,一直都是香港人極留意的議題。稍後我再撰文,議論一下以自住樓為家庭主要資產的弊處。

你們覺得現時的年青人,置業時一般會面對什麼困難?歡迎在此分享一下呢=)

47 則留言:

  1. 但看數字統計, 人均收入對樓價, 香港已貴絕全球. 置產對於一般人而言,當然有困難.

    其實, 小弟愚見, 不置業也不一定是壞事. 不置業便沒有銀行樓按壓力, 一身輕, 可以用更多資本做生意或創業等等. 特別在經濟不景氣時, 租金沒有上漲壓力, 的確是給了創業者或自由工作者更多的發揮空間.

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    1. 謝謝Joseph兄的留言!同意跟紐約、倫敦等城市比較,香港人的人均收入對樓價,比例算係最高。惟歐美等國一般的税收較高,香港的低税率是間接迎合了高地價。

      其實置業不置業,很視乎個人的需求及價值觀,沒有分對與錯。我身為自由工作者,都要與親人合作才能在香港地搞掂自住。但假如我是一人往外地進修/工作的話,相信租樓應是我較可能的選擇呢。

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  2. Yes agree that Chinese people should not be too property-orientated, there are other options in our life too:)

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    1. 謝謝Keith兄留言!同意中國人買樓的情意結較重。但有時夾硬上車,真係可以影響之後幾十年的生活,不得不三思呢!

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  3. 每代人都有勤奮的,他們預早計劃未來。
    現時樓價確實高,即時由高位已有些下調,我不想樓價過高或過低,最好透過努力拼搏能增取。

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    1. 謝謝價值兄的留言!同意每個年代都有好蘋果丶壞蘋果,大家不妨取長補短吧。

      樓價適度下調,對年輕人上車有幫助。經濟的長遠發展,一定要有高有低才健康呢:)

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  4. 李嘉誠講過買樓要量力而為,租又好買又好都係要住,總不能孖住父母輩一世吧。

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    1. 謝謝塘人兄留言!同意李嘉誠的量力而為論呢。

      個人認為,結婚大事是很多人決定買樓的轉捩點。我身邊認識的單身貴族(尤其男士),不少寧願將錢花在換車丶旅行或美食等上,也不想買樓自住,可能是不想自己一人住成日做家務吧:)

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  5. 香港的置業 有點複雜,因為 投資 加上 居住問題
    某些朋友厭倦 每兩年便要搬家,
    他要的是家的感覺,所以在自住前提下置業了

    但小弟所想,是不值得賣身給銀行,
    一旦置業,便一世為銀行打工,
    適合追求穩定人士多點

    http://scottieng0001.blogspot.hk/2015/02/4.html
    之前亦有計過條數,有錢在袋,始終租屋會彈性多一點

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    1. 謝謝Scott兄的留言!同意無論租或買,本是個人意願。但考慮到伴侶及小孩,未必人人接受到搬家的麻煩,所以有些人會為了一個家的感覺而置業的。

      Scott兄你懂創業及投資,所以多留資金對你很有幫助。但香港大部分家庭,主要是以打工為收入,所以便有了供自住樓為主要投資的常態了~

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    2. Scott個post沒計層樓增值,30年層樓也不增值,個人覺得參考性低。

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    3. 早月,假如香港樓市無特別結構性變化的話,那30年内不升值的機會是頗微的。但如果將來的香港,走日本經濟泡沫舊路的話,那便難了...

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  6. 我一向都不同意用入息中位數來為買樓難易度做benchmark
    http://magician__yang.mysinablog.com/index.php?op=ViewArticle&articleId=3554269

    根據乜sir,一生三宅,由收租仔做到收租佬就是「高階財務自由」的做法,是港豬一生的目標:
    http://homebloggerhk.com/47220/

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    1. 謝謝魔術師兄的留言!我覺得入息中位數是有漏洞的,最少它不能反映一個城市的貧富差距有多大。即使是少量的富翁,也能透過囤積土地/樓宇而影響住屋的價格及需求。

      個人而言,我不欣賞在本港環境做大量種樓行為的人士。但當然,只要是有利潤而又合法的舉動,就一定會有人衝去做的~

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    2. Sorry我的Google system食左你的留言,謹此重登=)

      "不敗的魔術師 已針對您的文章「客觀談都市年青人買樓的困擾」留下新意見:

      我一向都不同意用入息中位數來為買樓難易度做benchmark
      http://magician__yang.mysinablog.com/index.php?op=ViewArticle&articleId=3554269

      根據乜sir,一生三宅,由收租仔做到收租佬就是「高階財務自由」的做法,是港豬一生的目標:
      http://homebloggerhk.com/47220/ "

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  7. 無錢買樓, 當然要租樓啦 ! 但好多人因為見樓價愈升愈高, 租金又升, 所以有錢無錢都迫自已去買樓 !
    我剛出來做生意時都是租樓住, 不過搬過8次後, 唔想再搬啦, 所以買樓是為有自已安樂窩 ! 不過都要搬3次才買到滿意可以長住的地方 !

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    1. 謝謝Lisa妳的經驗之談!妳是先租樓後置業,親身經歷過的事,自然更具說服力呢。

      同意現今的香港氣氛,真係成日迫人上車咁。很多樣則奇怪、但售價又不見得合理的"新樓劏房"湧現,這對社會真的是好事嗎?

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    2. 樓價是市場造出來的, 高到唔合理可以唔買, 無人用槍指住你一定要買, 只是好多人都是驚蝕底的心態 !
      所以樓價愈跌就會突然無人有迫需要買樓啦 !
      我都在等跌到合理水平才買間俾仔女住 !

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    3. 預計住宅難再大升, 因為政府愈起愈多樓供應多咗, 除非超級通脹來臨 !

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    4. 同意好多人的心態是怕蝕底的,所謂的樓宇剛需,在03及08年等跌市時,會突然跌左好多=)

      但Lisa妳的子女仍在歐洲,應沒有迫切的本地居住需求呢,所以我也支持妳在樓市跌到合理時才掃貨=)

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    5. 對呢,本港的發展已漸趨飽和。沒有高速的經濟輔助,長遠的樓市升值應也高不到哪裏去。表面的住宅增值,大多只是通貨膨脹及QE印銀紙,所帶來的溢價而已。

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    6. 我仔女會返來度假, 3個仔女由出門到返來, 3人變12人, 所以己唔夠地方住, 佢地唔可以一齊返 :(

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    7. Wow Lisa妳兒孫滿堂,真係恨死隔離啊! 遲哋妳要教埋孫仔孫女理財之道了=)

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  8. 高房價的確對很多年青人是難題,看見地產商現在新蓋的房子,由於價錢貴,很多實用面積只有200多尺,他們又於心何忍呢?

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    1. 謝謝Benny留言!同意某些地產商的做法真是令人咋舌,這種勉強劏出來的房子,亦絕非樓市的sustainable model.

      我一向贊成政府興建更多價格合理的公屋/居屋,令市民們安居樂業。個人而言,能見到其他年青人住得開心,比起自住嗰層的升跌更有意義呢。

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  9. 數據其實係奢侈品,分得太細會失去普遍性,中位數、平均數都不好。但在沒有辦法再細分下,已經係一個比斷估好的指標。

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    1. 謝謝Michael留言! 同意數據及理論,是可以用作參考,但不是每個case都啱用的。

      就連CCL這個樓市指標,亦不算太實用。自政府啟動辣招後,CCL已越來越無參考價值。因為它沒計通漲/成交量,亦無調整番新樓扣除回贈後的真實價錢。

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    2. 其實CCL大概係一個通脹指標,參考一下指數如何編算就大概可以知道。新數短期內係唔會納入指數,只有一粒數是計不了增長率的。唔參考施老闆,可以參考RVD的rent index。

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    3. 謝謝Michael兄不吝賜教,糾正了我的錯處:) 如果新數短期内不會被納入指數,那即是說CCL應是滯後數據。

      有心上車的人士,最好都係採用keep住睇盤,感受下市場的拉扯氣氛,不要盡早CCL的表面數字呢!

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    4. Ass...saya tidak menyanka kalau saya sudah bisa sesukses ini dan ini semua berkat bantuan MBAH RAWA GUMPALA,saya yang dulunya bukan siapa-siapa bahkan saya juga selalu dihina orang dan alhamdulillah kini sekaran saya sudah punya segalanya,itu semua atas bantuan beliau.Saya sangat berterimakasih banyak kepada MBAH RAWA GUMPALA atas bantuan nomor dan dana ghaibnya,alhamdulillah kini saya sudah bisa membuka usaha kembali yang dulunya pakum karna masalah faktor ekonomi dan kini kami sekeluarga sudah sangat serba berkecukupan dan tidak pernah lagi hutang sana sini,,bagi anda yang punya masalah keuangan jangan sungkan-sungkan untuk menhubungi MBAH RAWA GUMPALA karna insya allah beliau akan membantu semua masalah anda dan baru kali ini juga saya mendaptkan para normal yang sangat hebat dan benar-benar terbukti nyata,ini bukan hanya sekedar cerita tapi inilah kisah nyata yang benar-benar nyata dari saya




      (((( BUKA BLO DANA GHAIB DAN NOMOR GHAIB MBAH RAWA GUMPALA ))))







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  10. 最近港台訪問時下學生有咩壓力,其中有大學生話壓力來自擔心買唔到樓,呢種風氣或心態真係超錯,年青人根本唔應該太早諗買樓,應該先諗好事業發展,再學好投資理財,只要呢兩樣做得好,根本唔駛怕買唔到樓。

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    1. 謝謝森而兄的留言!同意學生們咁早諗買唔買到樓,實在是多慮了。先做好職業及理財規劃,才是最重要的基本功。

      但身為80後,我也會覺得,社會上的人(包括我自己)經常講買樓,無形中是給了新一代更多的壓力。所以每逢身邊有後輩"呻"的時候,我都會反思自己,究竟有冇做好一個前輩的榜樣。

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  11. 我唔鐘意扮理性分析。
    果條中女,先當佢唔係打手。
    阿婆去sell人買阿婆樓,其心可誅。
    成班年青人買左幫佢托價之餘,跌市又做埋班老到入棺既阿婆阿伯buffer.
    咁陰質,真係報應在佢仔女身上。

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    1. 謝謝70後兄的回覆!

      其實佢鍾意托市、做硬好,是他自己的個人選擇。但只要有人唔buy佢嗰套,佢就唱衰別人(eg. 湯文亮)~這看來不太像是好的品行呢。

      相信佢自己也有仔女。佢將下一代視為廢青、又批評本港的政經環境,這樣對他的後代真的有好處嗎?

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  12. 你好, 的確現代年青人的機會比起我們舊一代是減少了, 但萬丈高樓從地起, 你不努力不會有回報!

    年青人有的是青春, 我也年青過, 也曾試過什麼也沒有! 但努力卻是必要!

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    1. 歡迎中女社社長你親自蒞臨!小妹個blog向來門可羅雀,謝謝你過來谷人氣。

      我本人有幫忙供緊樓,無論係老家還是現時住的,兩個單位的outstanding mortgage都是六位數内,基本上all in其他流動資産,已可供完。而我本人亦無意買樓收租,所以立場上從未迎合過任何大好友。

      我尊重你對樓市的看法,但你這篇數月前的文章,在很多人眼中都有貶低年輕人之意。

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    2. 非常認同努力是必須的,不論住屋、工作、人際關係,全都需要付出才有成果。而不同年紀、背景的人之間多交流及學習,亦有助我們以更全面的角度來分析事情。

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    3. 在下也是因為一名淡友Annabb才知道有這篇文章. 寫此篇文章係因為有感現代年青人太早就有置業念頭, 這本來是一件好事, 起碼看清目標自我增值令目標達成, 無奈太多年青人想一步到位置業, 特別是男性, 因女朋友家人要求置業而出現此等情況, 在下也曾身受其害...

      現代年青人認為有樓人士都是因為「幸運」, 無論際遇及經驗年長人士都比他們好, 這想法抺殺年長人士於年輕時之努力, 更甚者看不起國內人士不肯跟他們學習增加經驗實在夜郎自大!

      大學畢業只不過是一張「入場券」, 成功或小康也得靠自身努力, 現在萬多元工資, 難保他朝數萬, 但奈何各人素質不同際遇差落甚大, 香港的教育制度應記一功!

      香港勝在安全網充足, 無論在房屋, 醫療等等非常完善, 所以在下極不介意市民在努力過後進入中年前使用香港的安全網, 但未曾努力就想「上網」實在可惜

      在下文章已經算不溫不火, 請看老占的文章, 比我那篇更甚! http://oldjimpacific.blogspot.hk/2016/02/blog-post_15.html

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    4. 確實是現在的年青人抱怨太多,努力太少; 浪費的錢太多,有耐性儲錢的太少

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    5. 謝謝中女社社長的補充!你提及的,是社會百態的其中一個縮影,但不代表全部。最起碼,以我的圈子來說,有不少自食其力的專業人士,他們亦不需妒忌年長人士。

      如你有空,不妨參詳小妹blog内其他bloggers的網站分享,他們是真正的勁人。世界很大,能投資的産品及途徑都多,不一定只靠港樓的。

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    6. 早月,每個社會都有不努力的人,但我個人身邊唔太覺呢~

      假如我識親的都是好逸惡勞的人,那我也要反省自己交友的圈子有無問題。

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    7. 大家努力吧! 一生三宅是現在香港最起碼的目標, 寫此文的目的不是為了令年青一代不要看不起國內! 如果以統計學來說, 所有國內精英來港已經可以令香港的大學生招架不來, 還沒說他們跟國內的金錢關係

      大學不只是學習, 更是將來關係的一道門戶

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  13. 大學畢業約22-23歲,如果兩夫妻努力工作7-8年,每月平均各儲10k/month,30歲結婚買入一個約500萬嘅2房單位自住應該唔難。如果年年plan換iphone及去幾次旅行,同時又話置業困難,這個講唔通吧。

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    1. 謝謝Ho Hiu Fung你的留言分享!其實世界上很多成果,都是要等價交換的。我們只要對自己的人生負責便可,努不努力,畢竟每人的definition都不一樣。

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