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2016年4月23日 星期六

以自住樓為家庭主要資產的弊處

入正題前,先分享昨天的趣事: 我對上一個post,竟然有位外籍美女用英語留言。我覺得不太尋常,便追查了近日的流量追縱,發覺不少轉介網站都是來自《紐約時報》。

原來該報的記者"狄雨霏",撰寫了一篇名為"中国政府警示女性:与外国间谍的危险爱情"的文章(http://m.cn.nytimes.com/china/20160422/c22chinasecurity/)。並在内文的關鍵詞"危险的爱情"中,連結到我的網站。這算是我寫blog六個多月來,其中一件奇遇吧,但這畢竟是極隨機的事。最重要的,還是有賴各位blog友及讀者,一直以來的支持及鼓勵呢=)



























返回正題,之前我在討論年青人置業的問題上,提及過一些客觀的因素,致使買自住樓並不一定適合所有的年輕人士。香港人"安居樂業"的觀念根深蒂固,但假如一個家庭,數十年來都只依賴一層自住樓為其主要的資產,那將會帶來潛在的害處。

截至2015年底,政府統計的香港住宅單位總數,約為二百七十二萬六千個。而私營樓宇方面,全港則約有一百九十四萬四千個私樓單位。在居住環境"私有化"的普遍情況下,不少人都視自住樓為人生的主要投資。但當一層自主樓的價值,已佔整個家庭的總資產達八、九成,那又是否沒有問題?我嘗試以三個層面思考一下:

1. 資產分配狹窄,現金流較少
公平點說,剛上車的年青人,付出首期、手續費及裝修雜項後,現金流所餘不多是正常的情況。但我所指的情況,是業主在買樓多年後,家庭總資產仍一面倒以自主樓為重心,沒有開拓其他的投資途徑。當經濟逆轉的時候,由於業主大部分的身家已被自住樓鎖住,未必有足夠的現金流在股市中撈低貨,不能握跌浪帶來的財富翻身機會。更甚者,萬一面對工作或健康的挑戰,也没有充分的現金作緩衝。即使業主能加按自主樓以取得資金,但臨時臨急申請的加按,利率會是最優惠的嗎?

2. 樓市一直升值的迷思
本港過往二、三十年的樓價直升機,令很多人覺得這個現象,只會一直重現。但環球經濟複雜化、香港前境的隱憂、量化寬鬆手段開始失靈等,都是包圍樓市的不利因素。正因不少本地人習慣了自住樓的不斷升值,便失掉了戒心,誤以為可靠自住樓的增值,來解决未來甚至退休後的經濟需要。籃子内只放一隻大雞蛋,這樣的風險究竟有多高?

3. 對子女、後人的影響
本港不少父母辛勞地供樓,就是為了將來能留給後代。但假如自住樓是家庭的主要資產,那父母便未必能在子女最需要的時候伸出援手。雖然我個人是反對"父幹"的,但也理解父母們想在子女結婚置業上出一分力。但一層自住樓,恐怕並不是具流動性的投資產品,也不能從中抽取現金作實際用途。現今的人普遍長壽,待父母們百年歸老後,子女也開始達入中年甚至初老期了。在這個年齡繼承父母的一層樓宇,恐怕已過了其發揮最大功效的時機。而這,可能會違背了父母們當初的一番心意。

上述只是我個人的狹隘看法,其實除自住樓外,無論是任何一種投資產品,也不應佔總資產中的一大部分。適度的分散投資,是保障自身及家人生活的重要措施。我們常在討論區看到,有些人每隔幾天,就用銀行估價查一下自住樓的價格變化。自己住的樓宇值數百萬(甚至未供完的),但其他的投資及現金流卻雜亂無章。這種懶得了解其他金融產品、只想靠一層自住樓來"發達"的心態,在我眼中是最要不得的。

你對自住樓有甚麼看法?自住樓佔總資產的多少百分比,才算健康?歡迎大家分享一下=)

54 則留言:

  1. Sounds like good job this time, keep it ip

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  2. 紐約時報中過招,對呢個問題特別敏感
    http://www.rfa.org/cantonese/news/china_nytime_zhaoyan-20040924.html?encoding=traditional

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    1. 謝謝池兄的分享!報導中的這位人士乃新聞界業者,更加要小心哋。

      而我上述提及的新聞,作者在中、英版報導内,分別連結了不同的blog(英文版連到了: chinalawtranslate.com/nsed/)。我自己事先是完全不知情的,畢竟我只是small potato啊~

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  3. 先恭喜

    中國人覺得無屋不成家, 眼見太多人唔夠膽結婚又覺得錯唔哂喎, 呵呵:)

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    1. 謝塘人兄支持=)

      我覺得有某些不想供樓/租樓/和父母住的情侣,會以不同的理由去推搪婚姻,但都係各有各自由,沒分對錯吧~

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  4. 曾經有人說過,
    賭錢你唔會 買 幾十萬一鋪
    但投資 同買樓,金額可以多過幾十萬

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    1. 謝謝Scott兄的留言!同意買樓的投入額及槓桿可以很大。當事人如只以"自住樓"為名而感覺良好,但未計好數就貿然上車,這是非常危險的。

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  5. 我還是覺得, 買任何野前, 包括樓前都要計好數, 之後按自己或家人的能力供樓,量入為出,之後慢慢再儲蓄,有一些資金可作投資。

    人人情況都不同,有些人人工會一路一路加,兩公婆一起供,又會輕鬆一些。當然有一些人真係有住屋需要,例如原生家庭太多人,要婚後搬出來住,月月耍交租,計好數,夠首期,買自住樓,我覺得問題不大。

    *但是,我不同意一些人不量力而為,見樓升左咁多,人買佢又想買,又冇想好自己是否夠能力供樓,首期不夠,又問人(父母)借大部分,跟住又問銀行借8-9成,這種行為我不支持。買樓是長遠又重要的決定,一定要計好數,三思而後行。

    *於呢個預期仍會下跌的樓市下,更需好好考慮。

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  6. 只要量力而爲,問題便不大。在不太影響現金流之下,依然可輕鬆作其他的投資。

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    1. 謝謝Michael兄留言!我絕對贊成持自住樓以外,亦投資其他產品及保持好的現金流。

      但香港過往的樓市表現,令某些人有點"大安主義"。退休時除了一層自主樓,流動現金加其他資產可以連6、7位數字也沒有...

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    2. 退休時,如果只得一層樓,可選擇按回給銀行,銀行會定期發放年金給業主直到業主過身爲止,然後層樓就歸銀行擁有。當然有多一層樓收租或其他資產帶來的被動收入會更好。

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    3. 謝謝Michael兄的補充!在香港,我覺得逆按揭不太普遍(尤其是對有兒女的老人couples來說)。有rental properties and/or 其他資產作收息之用,絕對比只hold一層樓作主要資產,安全及穩健得多呢!

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  7. 80後標杆兄,抱歉我的Google system吃了你的留言,謹此重登:

    "80後的標杆人生 已針對您的文章「以自住樓為家庭主要資產的弊處」留下新意見:

    我還是覺得, 買任何野前, 包括樓前都要計好數, 之後按自己或家人的能力供樓,量入為出,之後慢慢再儲蓄,有一些資金可作投資。

    人人情況都不同,有些人人工會一路一路加,兩公婆一起供,又會輕鬆一些。當然有一些人真係有住屋需要,例如原生家庭太多人,要婚後搬出來住,月月耍交租,計好數,夠首期,買自住樓,我覺得問題不大。

    *但是,我不同意一些人不量力而為,見樓升左咁多,人買佢又想買,又冇想好自己是否夠能力供樓,首期不夠,又問人(父母)借大部分,跟住又問銀行借8-9成,這種行為我不支持。買樓是長遠又重要的決定,一定要計好數,三思而後行。

    *於呢個預期仍會下跌的樓市下,更需好好考慮。"

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    1. 謝謝80後標杆兄的詳細分享!同意不同人對樓市,都有不同的需要及負擔能力。我自己有兩個住處,亦曾經轉過樓按的rate,但就很少再上銀行為自往處估價了。無論上了車與否,我們都要和家人時刻留意經濟及樓市的變化,以尋求最佳的資產分配。

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  8. 哈,你呢篇講中了某位「有錢人」呢!

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    1. 謝謝魔術師兄留言!其實我估唔到你講既"有錢人"係邊位...畢竟我在blog界的資歷太淺了^^||

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    2. Lisa 今次講得啱,我睇見都抹一額汗!
      http://poorhaves.blogspot.hk/2016/04/20160408.html

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    3. 噢網誌已經不存在了...

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    4. Sorry第一次load唔到條link,再試已經OK番~樓按+私人貸款的比率,比現金流高很多呢...相信這不是一般家庭的做法,你們一眾blog友有跟他交流過嗎?

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    5. 人地咁慘, 要去踩人一腳嗎 ?
      何況我試過去點醒一D人, 俾人噴到一面都是, 所以唔會做傻野啦 !

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    6. 唉如果踩一腳,可以勸服到的話,那也算是值得的吧~

      同意每個人走的路都不同,Lisa妳試過好心做壞事,相信下次都唔想再浪費精力啦/_\

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    7. 乜好心做壞事?
      是好心當狗肺 !

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    8. 咁誇張~?...可能有些男士的自尊心較強。唔好話接納,甚至聽都唔肯聽下人地既意見。

      就當是各人的造化及緣分都不一樣吧~反正Lisa妳仲有我哋大把人同妳傾計,不快事就忘記佢算了吧=)

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    9. 無野呵, 又唔係我輸錢 :)

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    10. 哈哈咁又係,Lisa叻女=)

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  9. 佢唔識計數姐, 當樓價升值是盈利, 因為樓價可以升都可以跌 !
    佢入息唔高又學人炒股炒權, 又去借額外錢而按揭都沒供完 !
    所以如果樓價繼續跌, 而利息升, 股市又跌, 佢會好唔掂, 因為又要養家有仔女 !

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    1. 不過好多人唔鍾意你指出佢地投資弱點 !

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    2. 所以個[價值投資]聯網真實害到好多人 !
      個個都以為借錢買入股票收股息就必致富 !

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    3. 謝謝Lisa妳的詳細分享!咁樣燒錢法真係唔掂,有了妻兒,投資便要以穩健為主,絕不能盲目借錢去玩衍生工具呢...

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    4. 呵呵我是說出香港某一group人的常態,絕無影射任何人的意思呢~

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    5. Lisa提到"價值投資"聯網~妳應知道不少内幕野呢,快快出書爆料吧=)

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    6. 又唔係富豪, 不出書也把 !

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    7. Lisa太謙虛了吧,女富豪是妳也=)

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    8. 一千萬叫富豪就要笑死人啦 !

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    9. 噢其實人人的要求都不同,但以Lisa妳的實力當然可以set高好多=)

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  10. 我同意多元化投資。
    畢竟香港樓價相對其他地方貴,佔比無法控制在合理比例。

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    1. 謝謝價值兄的留言!同意香港的高地價政策,使自住樓佔了很多家庭資產的一大部分。

      即使這難以避免,但家庭們亦應有點危機意識,不要因自住樓的估價升值而過度沾沾自喜。

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  11. 好野wo, 外國記者都link到過黎呢度. :)

    樓價升值真係一個大迷思, 但好多人好似assume左將來一定會一直下去是這樣,

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    1. 謝謝Joseph兄留言支持,呵呵就連我的家人都唔信呢^^||

      香港地太多人假定樓市會一值升值,而疏於做其他資産的rebalancing。但二、三十年後的市場環境,誰又能準確預測到呢?

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  12. 如果只有一層自住樓,自己又後生有穩定收入的話,不妨趁低息加按套現再買入有穩定現金流的資產,賺取息差。這樣間樓既可自住,又可變相收租。

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    1. 謝謝CK的留言!相信這也是止凡兄之前所做的。善於加按的rate,便可釋放鎖在自住樓的equity,對增加現金流大有幫助=)

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  13. 其實有好多人未必會視層樓係資產,或者冇"資產"呢個概念,所以買入之後樓價升跌幾多都唔理,對現金流有幾多影響又模糊,亦冇諗過留唔留比下一代,心態上其實只係想有地方住,唔駛靠人,年老又唔駛訓街就ok,所以供得到咪盡力供,唔會理佔幾多資產比例。

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    1. 謝謝森而兄的分享!我認同你所說的,應是大部分人正常對自住樓的感覺。我以前讀書時,亦很少見有長輩拿自住的地方來吹噓。

      但近年的現金貶值,樓市大幅上升,令更多本地人強調"有樓"和"冇樓"的分別。有些人想強調自己的資產,便常和他人比較自住樓的升幅多寡。在我眼中,這並不是健康的表現。

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    2. 贊成森而兄嘅睇法,因為反正要交租,在退休前供完層樓,起碼唔使退咗休,冇入息,仲要交租咁大鑊,因為依家香港女性平均壽命87歳,況且第日嘅人分分鐘壽命長過90歳!如果60歳退休,仲有成30年租要交,諗起都好吃力!當然最好有多一層樓收租,用嚟作日常開支;或有其它正現金流的資產,咁就安樂得多!

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    3. 謝謝Sandy妳的分享!除非其他投資/做生意的手法好叻,否則在退休前搞掂自住樓,應已是最適合大部份想安定的家庭了。

      我也諗過多一層樓收租,奈何家人冇興趣夾份。或者香港將來會興起一些買rental properties的crowd funding, 也說不定。我個人都算open-minded的,但當然要計好數及衡量風險、泡沫成分啦~

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    4. 本人一向有留意物業市場,如要組炒樓/收租團,歡迎通知,最緊要有錢搵

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    5. 呵呵sure,謝謝狗股兄建議,大家繼續多交流資料呢=)

      我嗰區有很多内地來港讀書的大學生,比起出租俾哋有小孩、壓力較大的家庭,其實出租俾學生,感覺上令人舒服一點呢。

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  15. 衣食住行是人的基本需要吧?變態的社會扭曲人的思想,有瓦遮頭居然變成奢侈品?!真係痴線!

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    1. 謝謝醉心兄留言!也有人講過,只有大城市(eg. 紐約、倫敦、香港等)的人,才會以買樓為人生夢想。樓價太扭曲,令到某哋已上車人士,以為有間自住樓就好巴閉咁,真令人汗顏呢!

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